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“京津冀一体化”下四线小城房地产业现状 ——2017年承德市房地产业现状

    2015年,中央政治局审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》,“京津冀一体化”进入全面实施阶段。2017年,国家级重大战略规划京津冀协同发展进入提速阶段。京沈高铁即将开通,承德将进入环北京一小时交通圈。而承德市作为一座四线小城,在“京津冀一体化”体系中的定位是生态涵养区,京津冀一体化对承德有影响,浅述“京津冀一体化”下承德房地产业现状。

一、承德房地产主要运行情况

(一)房地产投资明显增长

2017年,房地产开发累计完成投资152.9亿元,同比上涨12.0%。自3月开始房地产投资累计增速均超过10% 从投资构成来看:住宅开发完成投资109.5亿元,同比增长12.0%;商业营业用房开发完成投资27.4亿元,同比增长11.9%;办公楼及其他开发完成投资16.1亿元,同比增长11.97%。住宅投资占全部房地产业投资的71.6%

(二)新开工面积扩大

房屋施工面积1527.4万平方米,同比上涨5.4%。其中:住宅施工面积1134.4万平方米,同比上涨2.2%,商业营业用房施工面积208.6万平方米,同比上涨10.2%,办公楼及其他施工面积184.5万平方米,同比上涨22.9%

新开工面积420.0万平方米,同比上涨20.5%,其中,住宅新开工面积284.3万平方米,同比增长13.4%,占全部新开工面积的67.7%,商业营业用房新开工面积70.7万平方米,同比上涨33.5%,办公楼及其他新开工面积64.98万平方米,同比上涨44.97%

(三)商品房销售增速放缓

商品房销售面积325.97万平方米,同比下降6.9%,其中:住宅销售面积272.0万平方米,同比下降1.9%

销售额190.8亿元,同比增长12.0%,其中:住宅销售额154.7亿元,同比增长17.7%

(四)待售面积同比下降

商品房待售面积122.5万平方米,比上年减少9.9万平方米,同比下降7.5%。其中:住宅待售面积53.5万平方米,比上年减少20.8万平方米,同比下降28.0%;商业营业用房待售面积30.9万平方米比上年增加6.0万平方米,同比增长20.7%

(五)企业资金充裕

2017年,房地产企业实际到位资金236.8亿元,同比上涨25.0%。其中:上年末结余资金39.8亿元,同比增长108.4%;本年资金到位196.99亿元,同比增长15.7%

按资金来源看,国内贷款32.9亿元,同比增长48.2%;自筹资金90.1亿元,同比下降5.1%;定金及预收款43.5亿元,同比增长37.5%;个人按揭贷款20.9亿元,同比增长22.0%

二、房地产市场运行特点及问题


(一)资本涌入加剧

相对于其他投资领域,房地产市场具有高预期回报率、回收周期短和低风险性等特征。一般情况下,资本系统都乐于向房地产商及购房者投放贷款,从而加强了房地产的融资能力。承德市房地产开发企业资金来源中,本年国内贷款(以银行信贷为主)29.6亿元,同比增长34%,占实际到位资金的12.5%。另外,除自有资金外的定金及预收款和个人按揭贷款均大幅上升,分别为43.5亿元和20.9亿元,增长37.5%22.0%,占实际到位资金的18.4%8.8%。房地产开发企业实际到位资金236.8亿元,同比上涨25.0%,大量资金涌入房地产企业。作为环北京限购圈中最晚限购的城市,大量炒房资金涌入承德房市,加大了房企的资金储备。

(二)房价高位运行

房地产具有较好的保值增值的功能,其投资属性在房价上涨中不断放大。据中国房地产协会发布数据显示,截止1712月份承德市住宅平均价格为9258/㎡,同比上涨38.3% [1]。房地产投资投机因素会产生大量的概念供给,通过炒作概念、夸大区位优势,导致房价大幅增长的局面。

承德作为环北京限购圈中最晚限购的城市,大量炒房资金涌入,抬高房价,当地居民被他人带动,跟风买房,致使承德房价在176月达到顶峰,承德市住宅平均价格为9819/㎡,同比增长58.9%,此后一直保持高位运行。 由于地理位置、经济、教育等发展差异,市中心区和北京周边县区房价与其他县区差异较大。2017年双桥区、兴隆县和滦平县住宅均价分别为10525/㎡、9043/㎡、8925/㎡,同比增长为50.4%23.0%52.8%,尤其是滦平巴克什营地区住宅价格每平方米在30000元以上。

房企资金充裕,实际到位资金是完成投资的1.55倍,基本不存在因资金压力下调房价的可能。并有“京津冀一体化”进程的推进,京沈高铁即将开通等利好因素,房价高位运行的态势一段期内不会发生改变。

(三)人口红利消退

房地产市场除了受经济、货币、政策等因素影响以外,与人口的变迁有着密切联系。人口规模及结构变化直接影响当前及未来的房地产市场发展态势。近年北京清除了大量城市违章建筑和产业外迁,目的就是减少流动人口。在这种情况下,使得周边三四线城市人口也出现流入,还有部分是因为务工人员返乡养老,但是这一块占比有限。整体来看,人口流向趋向二线城市,二线城市相比于三四线拥有更好的生活资源和更多的发展空间,这一趋势在短期内不会发生改变,未来年轻人仍然会选择加入二线城市而不是回到家乡,未来溢出效应仍会持续。

承德市作为一座四线城市,处于特殊地理位置,与周边京、津、唐地区相比,承德市社会经济发展相对滞后,产业结构单一,居民收入明显偏低,特别是近年来社会经济发展速度减缓,能够提供的就业岗位数量与层次相对不足,造成以年轻人为主体的人口净流失。2017年末,承德市户籍人口380.2 万人,比上年末减少3.1 万人,同期常住总人口356.5万人,较上年增加3.32万人,增速为0.94%比户籍人口少23.7万人,是河北省人口净流出最严重的设区市之一,且15-59岁劳动力资源人口占常住人口的64.26 %,比上年下降0.74个百分点。由人口带来的住房刚性需求减退。

(四)房市需求衰退

虽有“京津冀一体化”进程的推进,京沈高铁即将开通等利好因素,但继承德限购令等一系列政策出台后,承德房市主要面对的是当地居民。当地居民收入较低,购买力有限,人口增长缓慢,房市火爆过后,实际上透支了未来很长一段时间的购房需求,是以短期内承德房市将进入需求衰退期

从数据上看,2017年承德均人均可支配收入17755元,比全国、北京市、河北省分别低8219元、39475元、3729元,位于全省末位,对比承德高位运行的房价,当地居民购买力有限,在购买房产后很长时间内没有再次购买的能力。

(五)商业用房库存上行风险加剧

由于近年来,承德社会经济发展速度减缓,随着电商与现代物流业的发展,传统商业模式受到较大冲击,传统商业不景气,商业地产等非住宅去库存形势比住宅更为严峻。从数据上看,商业用房投资增加,同比增长11.9%;潜在供应量上升,施工面积同比上涨10.2%,新开工面积同比上涨33.5%;销售回落,同比下降44.9%;商业用房待售面积增加,同比上涨20.7%,需密切注意商业用房库存上行风险。

三、对承德房地产业健康发展的几点建议

(一)借助“京津冀一体化”的东风大力发展经济

房地产行业的发展归根到底就是钱和人的问题。现应借助“京津冀一体化”的东风大力发展经济,在京津冀协同发展转移承接上,吸收京津冀在人才、科技投入、发展水平、创新能力和资源禀赋等方面的优势,将引进积极培育、大力发展战略性新兴产业和促进新旧动力加快转换紧密融合。尽快把十大绿色产业打造成为承德的支柱产业、主导产业,同时将对接京津产业发展引进的项目做大、做优,刺激经济发展,扩大就业规模,从根本上保障房地产业发展。

(二)引导商业用地产合理转化

商业用地产是实体经济的重要载体。要统筹考虑城市功能定位,以商业用地产去库存为抓手,做好高端产业和优质企业引入工作,带动城市功能完善、产业优化升级和增长动力转换。针对商业用地产租赁和交易价格较高,推升企业经营成本的情况,可以研究出台租金补贴等利于盘活商办地产存量,吸引符合城市发展方向的产业落地生根。

(三)发挥好政策调控与市场干预的双向调节作用。

政策是影响供需预期的主导因素,保持房地产业稳定发展,需要一整套稳定持续的政策体系。对供给与需求的双向限制,引导投资行为,合理引导预期,不仅对抑制房地产过热起到了积极作用,同时对经济发展也起到了现实影响,以保持房地产市场稳定。要强化市场调节,政府应同时具备市场手段,通过积累一定量的物业资源,调节市场供给量,主动形成新的市场干预,转变单一政策调控的工作机制。

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